Conformiteitsattest Vlaanderen: De Ultieme Gids voor Verhuurders

Het conformiteitsattest (CA) is een officieel document dat bevestigt dat een huurwoning in Vlaanderen voldoet aan de minimale kwaliteitsnormen voor veiligheid, gezondheid en comfort, zoals vastgelegd in de Vlaamse Codex Wonen. Voor huurders is het een garantie dat de woning veilig en gezond is; voor verhuurders is het een krachtig juridisch bewijs dat de woning conform was bij aanvang van de huur, en een commerciële troef die de kwaliteit van het pand aantoont.

Op Vlaams niveau is het attest vrijwillig, maar steeds meer steden en gemeenten — zoals Gent en Zottegem — voeren een verplichting in, meestal gefaseerd op basis van het bouwjaar van de woning. Wie zonder verplicht attest verhuurt, riskeert boetes, opname in de Vlaamse Inventaris van Ongeschikte en Onbewoonbare woningen, en in het ergste geval de nietigverklaring van het huurcontract door de vrederechter.

Deze gids neemt je mee doorheen de juridische basis, de aanvraagprocedure, de technische vereisten en de praktische stappen — voor zowel huurders als verhuurders.

---

Wat is een Conformiteitsattest en Waarom is het Belangrijk?

Het conformiteitsattest is een officieel document, uitgereikt door de burgemeester, dat certificeert dat een huurwoning voldoet aan de minimale kwaliteitsnormen van de Vlaamse Codex Wonen. Het hoofddoel is tweeledig: het beschermen van huurders tegen ondermaatse “krotwoningen” en het algemeen verbeteren van de kwaliteit van het Vlaamse woningpatrimonium.

Voor een verhuurder is het attest een juridisch schild: het bewijst dat de woning voldeed aan de wettelijke eisen bij de start van de huur, wat cruciaal kan zijn bij geschillen over gebreken. Voor een huurder is het een kwaliteitsgarantie die zekerheid biedt over de veiligheid en gezondheid van de woning.

Het attest is in principe 10 jaar geldig, maar de gemeente kan die termijn inkorten bij bepaalde gebreken — bijvoorbeeld tot 5 jaar bij 4 of meer lichte (categorie I-)gebreken, tot 3 jaar bij opstijgend of insijpelend vocht in de leefruimtes, of nog korter bij ontbrekend dubbel glas.

Het Verschil met EPC, Asbestattest en Elektrische Keuring

Het is essentieel om het conformiteitsattest niet te verwarren met andere verplichte documenten. Elk attest heeft een andere focus:

• Conformiteitsattest (CA): Beoordeelt de algemene bewoonbaarheid, veiligheid en gezondheid (stabiliteit, vocht, installaties, sanitair).
• Energieprestatiecertificaat (EPC): Meet de energie-efficiëntie van de woning en is gekoppeld aan renovatieverplichtingen en huurindexatie.
• Asbestattest: Inventariseert de aanwezigheid van asbesthoudende materialen in gebouwen van voor 2001.
• Elektrische Keuring: Controleert of de elektrische installatie veilig is en voldoet aan het AREI.

Hoewel dit aparte keuringen zijn, is er een duidelijke link. Een afgekeurde elektrische installatie of het ontbreken van dakisolatie (een EPC-criterium) zal vrijwel zeker leiden tot een weigering van het conformiteitsattest.

Attest	Focus	Verplicht bij Verhuur?	Geldigheid
Conformiteitsattest	Algemene woningkwaliteit, veiligheid, gezondheid	Afhankelijk van de gemeente	10 jaar (soms korter)
EPC	Energie-efficiëntie	Ja	10 jaar
Asbestattest	Aanwezigheid van asbest	Nee (wel bij verkoop <2001)	10 jaar (of 5)
Elektrische Keuring	Veiligheid elektriciteit	Nee (wel bij verkoop)	25 jaar (indien conform)

De Procedure: Van Aanvraag tot Beslissing in 5 Stappen

Eens duidelijk is wát het attest precies inhoudt, rijst de praktische vraag: hoe verloopt de aanvraag? Het verkrijgen van een conformiteitsattest volgt een vaste procedure.

Stap 1: De Aanvraag Indienen

• Wie? De eigenaar, vruchtgebruiker of verhuurder van de woning.
• Waar? Bij de burgemeester van de gemeente waar de woning ligt. Dit kan vaak via een online formulier op de website van de gemeente, per aangetekende zending of aan het woonloket.
• Wanneer? Vrijwillig op elk moment, of verplicht wanneer de gemeente dit oplegt bij een nieuwe verhuring of om een eerdere ongeschiktverklaring op te heffen.

Stap 2: Het Conformiteitsonderzoek Na de aanvraag plant de gemeente (of een intergemeentelijk agentschap zoals Woonpunt DDS) een huisbezoek in. Een woningcontroleur voert een visuele inspectie uit van de woning en de gemeenschappelijke delen (indien van toepassing). Dit duurt ongeveer een uur.

Stap 3: Het Technisch Verslag De controleur gebruikt een gestandaardiseerde checklist, het technisch verslag, om gebreken te noteren. Gebreken worden ingedeeld in drie categorieën:

• Categorie I: Lichte gebreken (bv. beperkte schade aan afwerking).
• Categorie II: Ernstige gebreken die de woning ongeschikt maken (bv. uitgebreide vochtproblemen zonder direct gevaar).
• Categorie III: Zeer ernstige gebreken die de woning ongeschikt én onbewoonbaar maken (bv. risico op CO-vergiftiging, instortingsgevaar).

Belangrijk: 7 gebreken van categorie I worden gelijkgesteld aan 1 gebrek van categorie II, wat de woning alsnog ongeschikt maakt.

Stap 4: De Beslissing van de Burgemeester De burgemeester neemt binnen 60 dagen na de aanvraag een beslissing op basis van het technisch verslag.

• Toekenning: Het attest wordt toegekend als er minder dan 7 gebreken van categorie I zijn, geen gebreken van categorie II of III, en de woning voldoet aan de rookmeldersverplichting.
• Weigering: Het attest wordt geweigerd als de woning ongeschikt en/of onbewoonbaar is. De eigenaar ontvangt het verslag met de vraag de gebreken te herstellen.

Stap 5: Beroepsmogelijkheid Bent u het niet eens met de weigering, of beslist de burgemeester niet binnen 60 dagen? Dan kunt u binnen 30 dagen een nieuwe aanvraag indienen bij de provinciale afdeling van het agentschap Wonen in Vlaanderen.

De Technische Vereisten: Waarop wordt gecontroleerd?

Al deze stappen draaien om één centrale vraag: aan welke normen moet de woning voldoen? Een woningcontroleur beoordeelt de woning op basis van een gedetailleerd technisch verslag. De belangrijkste aandachtspunten:

Stabiliteit en Bouwfysische Staat

• Structuur: Stabiliteit van funderingen, muren, vloeren en dak.
• Vocht: Controle op opstijgend vocht, insijpeling en schimmel door condensatie. De aanwezigheid van huiszwam is een zeer ernstig gebrek.
• Buitenschrijnwerk: Staat van ramen en deuren (houtrot, waterdichtheid). De aanwezigheid van dubbel glas in leefruimtes is een belangrijke norm.

Veiligheid van Installaties

• Elektriciteit: Geen blootliggende leidingen, veilige zekeringkast. Een negatief keuringsverslag leidt vrijwel zeker tot een weigering.
• Gas en Verwarming: Veilige werking en correcte afvoer van verbrandingsgassen om CO-vergiftiging te voorkomen. Voldoende verluchting is cruciaal.
• Trappen en Borstweringen: Trappen moeten een stevige leuning hebben. Lage ramen op verdiepingen moeten beveiligd zijn met een balustrade.
• Rookmelders: Een absolute vereiste. Minstens één werkende rookmelder per verdieping is verplicht. Het ontbreken ervan leidt automatisch tot een weigering.

Gezondheid en Comfort

• Sanitair: Een functioneel toilet en een bad of douche met koud en warm water zijn verplicht.
• Keuken: Een gootsteen met drinkbaar water en een kookgelegenheid (of de mogelijkheid tot veilige aansluiting) moeten aanwezig zijn.
• Ventilatie en Licht: Voldoende natuurlijke verlichting en verluchting in de leefruimtes.
• Oppervlakte: De woonlokalen moeten voldoen aan minimumnormen voor vloeroppervlakte en plafondhoogte.

De Verplichting: Een Gemeentelijke Puzzel

Deze technische normen liggen op Vlaams niveau vast, maar of je er ook effectief aan moet voldoen om te mogen verhuren, hangt af van je gemeente. Op Vlaams niveau is het conformiteitsattest namelijk vrijwillig — het is de individuele gemeente die via een eigen verordening een verplichting kan opleggen. De regels verschillen sterk van gemeente tot gemeente en veranderen bovendien regelmatig:

• Wanneer verplicht? De meeste gemeenten voeren de verplichting gefaseerd in op basis van het bouwjaar van de woning: eerst de oudste woningen, met elk jaar of om de paar jaar een jongere leeftijdsgrens, tot uiteindelijk (vaak tegen 2027–2031) alle huurwoningen eronder vallen. Grote steden zoals Gent hebben de verplichting al langer volledig ingevoerd; veel kleinere gemeenten zitten nog middenin die fasering, en sommige — vooral kleinere landelijke gemeenten — kennen voorlopig nog geen enkele verplichting.
• Kostprijs. Sinds 1 juni 2024 rekent de gemeente niet meer af per attest, maar per conformiteitsonderzoek (het huisbezoek zelf). Het Vlaamse maximumbedrag hiervoor is wettelijk vastgelegd en wordt jaarlijks geïndexeerd (in 2026 schommelt dat rond de €200 per onderzochte woning). Veel gemeenten laten de allereerste controle nog gratis verlopen en rekenen pas aan bij een hercontrole; andere gemeenten rekenen van bij de eerste aanvraag aan.
• Toepassingsgebied. Sommige gemeenten verplichten het attest voor alle huurwoningen, andere enkel voor woningen ouder dan een bepaalde leeftijd, of enkel na een eerdere ongeschikt-/onbewoonbaarverklaring.

Tip: Omdat deze regels op gemeentelijk niveau worden vastgelegd en regelmatig wijzigen, raadpleeg je best altijd de website van de gemeente waar uw pand gelegen is voor de meest actuele en specifieke regels — bijvoorbeeld via het woonloket of de zoekfunctie “conformiteitsattest” op de gemeentelijke website.

Risico’s en Gevolgen: Wat als de Woning Niet Conform is?

Wie de verplichting in zijn gemeente naast zich neerlegt, of er gewoon niet in slaagt de gebreken tijdig te herstellen, loopt aanzienlijke risico’s als verhuurder.

Procedure Ongeschikt- en Onbewoonbaarverklaring Als een attest wordt geweigerd en de gebreken niet worden hersteld, kan de burgemeester de woning officieel ongeschikt (bij ernstige gebreken) of ongeschikt én onbewoonbaar (bij acuut gevaar) verklaren.

Opname in de Vlaamse Inventaris (VIVOO) Een ongeschikt/onbewoonbaar verklaarde woning wordt opgenomen in de Vlaamse Inventaris van Ongeschikte en Onbewoonbare woningen (VIVOO). Dit leidt tot:

• Een jaarlijkse heffing die progressief oploopt.
• Een recht van voorkoop voor o.a. de gemeente en woonmaatschappijen.
• Mogelijk een sociaal beheersrecht na verloop van tijd.

Administratieve en Strafrechtelijke Sancties

• GAS-boete: Steeds meer gemeenten kunnen een GAS-boete opleggen voor het niet hebben van een verplicht attest.
• Strafbaar feit: Het verhuren van een ongeschikte/onbewoonbare woning (“krotverhuur”) is strafbaar en kan leiden tot hoge geldboetes en zelfs gevangenisstraffen.

Nietigverklaring van het Huurcontract Dit is een van de zwaarste gevolgen. Als de woning bij aanvang van de huur niet conform was, kan de vrederechter het huurcontract nietig verklaren. Dit betekent dat de huurder in principe alle betaalde huur kan terugvorderen. De verhuurder heeft wel recht op een lagere “bezettingsvergoeding”. Een geldig conformiteitsattest bij aanvang van de huur is het sterkste bewijs om dit te voorkomen.

Praktische Gids voor de Verhuurder: Hoe voorbereiden op de Inspectie?

Met deze risico’s in het achterhoofd loont het om de controle grondig voor te bereiden. Een goede voorbereiding is het halve werk en kan veel problemen voorkomen.

• Stap 1: Doe een zelf-check. Gebruik de checklists van Wonen in Vlaanderen of uw gemeente om uw woning kritisch te inspecteren. Focus op veelvoorkomende gebreken zoals vocht, elektriciteit, CO-gevaar en rookmelders.
• Stap 2: Verzamel uw documenten. Leg het EPC, het keuringsattest van de elektriciteit en het onderhoudsattest van de verwarming klaar.
• Stap 3: Herstel gebreken vooraf. Voer alle nodige herstellingen uit voordat de controleur langskomt. Dit bespaart u de kosten en het tijdverlies van een hercontrole.
• Stap 4: Vraag advies. Neem contact op met het woonloket van uw gemeente of gespecialiseerde diensten voor gratis advies en renovatiebegeleiding.

Praktische Gids voor de Huurder: Wat te doen bij een Gebrekkige Woning?

Ook aan de andere kant van de huurovereenkomst is het goed te weten wat je rechten en mogelijkheden zijn. Als u als huurder vermoedt dat uw woning niet aan de normen voldoet, volgt u best dit stappenplan.

• Stap 1: Documenteer alles. Maak een lijst van de gebreken en neem duidelijke, gedateerde foto’s.
• Stap 2: Contacteer de verhuurder. Meld de problemen schriftelijk (idealiter aangetekend) aan uw verhuurder en vraag om herstellingen. U kunt hiervoor modelbrieven gebruiken. Belangrijk: Blijf de huur betalen om te vermijden dat u zelf in de fout gaat.
• Stap 3: Meld het bij de gemeente. Als de verhuurder niet reageert, meld de problemen dan bij de woondienst van uw gemeente. Zij kunnen een conformiteitsonderzoek opstarten.
• Stap 4: Zoek juridische hulp. De Huurdersbond of de lokale vrederechter kunnen u verder helpen bij aanhoudende geschillen.