Wat zijn de extra kosten bij aankoop van een woning?

Bovenop de aankoopprijs van een woning komen in België altijd bijkomende kosten. Die variëren sterk per gewest en situatie — van 4% in Vlaanderen voor een enige eigen woning tot meer dan 15% in Brussel zonder abattement. Gebruik onze calculator voor een persoonlijke berekening, of lees hieronder wat elke kostenpost inhoudt.

Registratierechten: de grootste kostenpost

Bij de aankoop van een bestaande woning betaalt u registratierechten — een gewestelijke belasting op de verkoopprijs. De tarieven verschillen sterk per gewest en per situatie.

Vlaanderen

In Vlaanderen bedraagt het tarief voor de enige eigen gezinswoning 2% sinds 1 januari 2025. Dat is een van de laagste tarieven in Europa voor een woningaankoop. Voor woningen met een aankoopprijs tot €220.000 geldt bovendien een rechtenvermindering van €1.867 — automatisch verrekend via de Vlaamse Belastingdienst.

Bij een Ingrijpende Energetische Renovatie (IER) geldt een nog lager tarief van 1%. Voor tweede verblijven, investeringspanden en bouwgrond blijft het standaardtarief van 12% van toepassing.

Nieuw vanaf 1 januari 2026 — strengere voorwaarden:

• U moet minstens 1 jaar ononderbroken gedomicilieerd blijven in de woning
• Gesplitste aankopen (vruchtgebruik/blote eigendom) komen niet meer in aanmerking voor het 2%-tarief
• Aankopen met of via een vennootschap zijn uitgesloten van het verlaagde tarief
• Deze regels gelden voor notariële aktes verleden vanaf 1 januari 2026 — de datum van de akte is bepalend, niet het compromis

Brussel

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest blijft het standaardtarief 12,5%. Voor de aankoop van de enige eigen woning geldt echter een abattement van €200.000 — u betaalt geen registratierechten op de eerste €200.000 van de aankoopprijs. De maximale besparing bedraagt €25.000.

Voorwaarden voor het abattement:

• De aankoopprijs mag niet hoger zijn dan €600.000 — boven die grens vervalt het volledige abattement
• U mag geen andere woning in volle eigendom bezitten in België
• Nieuw vanaf 11 maart 2026: u moet minstens 5 jaar uw hoofdverblijfplaats in de woning behouden

Wallonië

In Wallonië geldt voor de enige eigen woning een tarief van 3% op de aankoopprijs, na aftrek van een abattement van €25.000. Dit verlaagde tarief is ingevoerd per 1 januari 2025 en is een fundamentele verschuiving ten opzichte van het vroegere tarief van 12,5%. Voor andere aankopen (tweede verblijf, bouwgrond, investering) blijft 12,5% van toepassing.

Wallonië plant een verdere verlaging naar 2% vanaf 1 januari 2028.

Nieuwbouw: BTW in plaats van registratierechten

Koopt u een nieuwbouwwoning via een professionele projectontwikkelaar, dan betaalt u 21% BTW op de constructiewaarde — geen registratierechten op het gebouw. Op de grondwaarde zijn wel registratierechten verschuldigd (doorgaans 12%). De verhouding grond/constructie wordt bepaald door het lastenboek en varieert per project.

Bij sloop en heropbouw door een particulier kan onder voorwaarden een verlaagd BTW-tarief van 6% van toepassing zijn. Informeer u goed bij uw notaris over uw specifieke situatie.

Notariskosten

De tussenkomst van een notaris is wettelijk verplicht bij elke aankoop van onroerend goed in België. De notariskosten bestaan uit drie onderdelen:

Ereloon van de notaris — wettelijk vastgelegd via een degressief barema. Het percentage daalt naarmate de aankoopprijs stijgt. Op het ereloon betaalt u 21% BTW.

Aktekosten (administratieve kosten) — vergoedingen voor opzoekingen die de notaris uitvoert: kadastraal uittreksel, bodemattest, stedenbouwkundig uittreksel, hypotheekkantoor en registratie van de akte. Dit zijn vaste kosten, ongeacht de aankoopprijs.

Recht op geschriften — een klein vast bedrag voor de opmaak van de authentieke akte.

Als indicatie: voor een woning van €300.000 bedragen de notariskosten (ereloon + BTW + aktekosten) doorgaans €3.500 tot €4.500. Vraag uw notaris altijd een raming op maat vóór het tekenen van het compromis.

Hypotheekkosten

Sluit u een hypothecaire lening af, dan komen er bijkomende kosten bij voor de kredietakte:

Registratierechten op de hypotheekakte: 1% op het geleende bedrag in alle gewesten.

Hypotheekinschrijving: 0,30% op het geleende bedrag — een vergoeding voor de inschrijving van de hypotheek bij het hypotheekkantoor.

Notariskosten voor de kredietakte: apart ereloon voor de opmaak van de kredietakte, plus BTW en aktekosten.

Dossierkosten bank: wettelijk begrensd op maximaal €500.

Schattingskosten: sommige banken vereisen een officiële schatting van de woning. Dit kost doorgaans €250 tot €400.

Als indicatie: voor een lening van €250.000 bedragen de hypotheekkosten (registratierechten + hypotheekinschrijving) €3.250 — nog vóór de notariskosten voor de kredietakte.

Verzekeringen

Schuldsaldoverzekering — bij een hypothecaire lening vereist de bank doorgaans een schuldsaldoverzekering. Die dekt het openstaande geleende bedrag bij overlijden en beschermt uw nabestaanden. De premie hangt af van het geleende bedrag, de looptijd, uw leeftijd en gezondheidstoestand. Vergelijk meerdere aanbieders — de premies kunnen sterk verschillen.

Brandverzekering (woonverzekering) — niet altijd wettelijk verplicht voor eigenaars, maar in de praktijk vereist door de bank en onmisbaar voor dekking van brand, waterschade, storm en andere risico’s. Voor een appartement is een brandverzekering via de basisakte van het gebouw verplicht.

Terugkerende kosten als eigenaar

Na de aankoop komen er jaarlijks terugkerende kosten bij:

Onroerende voorheffing — een gewestelijke belasting berekend op het geïndexeerde kadastraal inkomen van uw woning. In het jaar van aankoop wordt deze pro rata verdeeld tussen koper en verkoper. In Vlaanderen varieert de onroerende voorheffing sterk per gemeente door de gemeentelijke opcentiemen.

Nutsvoorzieningen — water, gas, elektriciteit en eventueel stookolie of pellets.

Onderhoud en herstellingen — reken op 0,5% tot 1% van de woningwaarde per jaar als onderhoudsbudget.

Kosten mede-eigendom — koopt u een appartement, dan betaalt u maandelijkse bijdragen voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (lift, dak, traphal, tuin). De hoogte hangt af van het gebouw en de VME.

Overige kosten om rekening mee te houden

Verhuiskosten — professionele verhuisfirma of zelfhuur van een bestelwagen.

Inrichting — keuken, badkamer, vloeren, gordijnen.

Renovatieverplichting in Vlaanderen — koopt u een woning met EPC-label E of F, dan bent u verplicht om die woning binnen 5 jaar te renoveren naar minstens label D. Die renovatiekosten moeten meegeteld worden in uw totaalbudget bij de aankoop.

Architect en stedenbouwkundige vergunning — bij grote verbouwingen of nieuwbouw zijn een architect (ereloon 8-12% van de bouwkost) en een omgevingsvergunning vereist.

Attesten — EPC-certificaat, elektrische keuring en asbestattest zijn normaal voor de verkoper, maar controleer dit expliciet in het compromis.

CONCLUSIE

De bijkomende kosten bij aankoop van een woning in België variëren sterk per gewest en situatie. Als vuistregel:

• Vlaanderen, enige eigen woning: 4% tot 6% van de aankoopprijs
• Brussel, enige eigen woning (< €600.000): 6% tot 9% na abattement
• Wallonië, enige eigen woning: 6% tot 9%
• Tweede verblijf of investering (alle gewesten): 14% tot 17%

Deze kosten worden doorgaans niet meegefinancierd in de hypothecaire lening. U heeft dus voldoende eigen inbreng nodig bovenop uw eigen inbreng voor de aankoopprijs zelf. De Nationale Bank beveelt aan minstens 10% van de aankoopprijs als eigen middelen te hebben, exclusief de kosten.

Gebruik onze calculator bovenaan voor een berekening op maat van uw situatie.

FAQ-SECTIE

Hoeveel bedragen de kosten bij aankoop van een woning in Vlaanderen? Voor de aankoop van uw enige eigen woning in Vlaanderen bedragen de totale bijkomende kosten doorgaans 4% tot 6% van de aankoopprijs. De grootste post zijn de registratierechten van 2%. Daarbij komen notariskosten en, bij een lening, hypotheekkosten.

Wat zijn registratierechten bij aankoop van een woning? Registratierechten zijn een gewestelijke belasting die u betaalt bij de aankoop van een bestaande woning. In Vlaanderen bedraagt het tarief 2% voor de enige eigen woning, in Brussel 12,5% met een abattement van €200.000, en in Wallonië 3% voor de enige eigen woning.

Zijn de bijkomende kosten bij aankoop fiscaal aftrekbaar? In Vlaanderen zijn er geen federale of gewestelijke belastingvoordelen meer voor de aankoop van de eigen woning (de woonbonus is afgeschaft voor nieuwe leningen na 1 januari 2020). De registratierechten zelf zijn niet aftrekbaar in de personenbelasting.

Wat is het abattement in Brussel bij aankoop van een woning? In Brussel betaalt u geen registratierechten op de eerste €200.000 van de aankoopprijs als het uw enige eigen woning is en de aankoopprijs maximaal €600.000 bedraagt. De maximale besparing bedraagt €25.000. Vanaf 11 maart 2026 moet u minstens 5 jaar uw hoofdverblijfplaats in de woning behouden.

Wat verandert er in 2026 voor de registratierechten in Vlaanderen? Vanaf 1 januari 2026 gelden strengere voorwaarden voor het 2%-tarief: u moet minstens 1 jaar ononderbroken gedomicilieerd blijven in de woning, gesplitste aankopen komen niet meer in aanmerking, en aankopen via een vennootschap zijn uitgesloten. De datum van de notariële akte — niet het compromis — is bepalend.