Kadastraal inkomen berekenen: Doe het zelf!

Wijziging van het kadastastraal inkomen.

Welke verbouwingen verhogen het kadastraal inkomen?

Als je je huis verbouwt, kan het kadastraal inkomen (KI) van je woning in veel gevallen stijgen. Het KI is een schatting van wat je huis aan huur zou kunnen opbrengen. Op basis daarvan wordt de onroerende voorheffing berekend, een belasting die je betaalt voor je huis. De regel is simpel: als je meer woonruimte maakt of je huis veel comfortabeler maakt, gaat het KI omhoog. Hier zijn een paar voorbeelden:

• Een carport bouwen.
• De zolder ombouwen tot een extra slaapkamer of leefruimte.
• Een extra badkamer of toilet plaatsen.
• Centrale verwarming installeren of de verwarmingsketel vervangen, als de oude nog goed was.
• Een veranda of tuinhuis zetten.
• Een zwembad aanleggen.
• Als de buurt waar je woont mooier of beter wordt.

Verbouwingen zonder verhoging van het Kadastraal inkomen

Gelukkig kun je ook verbouwen zonder dat het KI hoger wordt. Als je je huis energiezuiniger maakt, blijft het KI meestal hetzelfde. Dat is goed nieuws, want dat scheelt in je kosten! Dit zijn een paar voorbeelden van zulke verbouwingen:

• Een laadpaal voor een elektrische auto plaatsen.
• Isolatie aanbrengen in je dak, muren, vloeren of andere plekken.
• De oude verwarmingsketel vervangen door een zuinig model, zoals een gascondensatieketel, warmtepomp of micro-warmtekrachtinstallatie.
• Zonnepanelen op je dak zetten.
• Een warmtepomp, thuisbatterij, zonneboiler of micro-warmtekrachtkoppeling installeren.
• Thermostatische kranen of een thermostaat met tijdschakeling plaatsen.
• Water verwarmen met zonne-energie.
• Enkel glas vervangen door dubbel of driedubbel glas.
• Je huis zo verbouwen dat het bijna geen energie meer verbruikt (een passieve woning).

Wat Moet Je Doen Na Verbouwingen?

Als je verbouwt en meer ruimte of comfort maakt, moet je een nieuwe schatting van het KI aanvragen. Dat is verplicht als je denkt dat het KI zal stijgen. Een controleur komt dan langs om het nieuwe KI te bepalen. Heb je een vergunning voor de verbouwing? Dan hoef je niets te doen, want de gemeente geeft het door aan het kadaster.

Je moet dit binnen 30 dagen na het afronden van de verbouwing melden. Doe je dat niet, dan kun je een boete krijgen van 250 tot 3.000 euro. Je kunt het online regelen via MyMinfin of met een brief. Verbouw je alleen om energie te besparen en verandert het KI niet? Dan hoef je niets aan te geven.

Hoe betwist ik het kadastraal inkomen in Vlaanderen, België?

Het kadastraal inkomen (KI) is een fictieve huurwaarde die de Belgische overheid toekent aan onroerende goederen, zoals woningen en gronden. Het vormt de basis voor belastingen zoals de onroerende voorheffing en speelt een rol in de personenbelasting. Als je het niet eens bent met het vastgestelde KI van je eigendom, kun je dit betwisten. Hieronder leggen we stap voor stap uit hoe je dat doet in Vlaanderen, België, en welke regels daarbij gelden.

1. Waarom het kadastraal inkomen betwisten?

Je kunt het KI betwisten als je vindt dat het niet overeenstemt met de werkelijke waarde van je onroerend goed. Mogelijke redenen zijn:

• Materiële vergissing: Een fout in de berekening, zoals een verkeerde oppervlakte of verkeerde classificatie van het pand.
• Fysieke wijzigingen: Het pand is bijvoorbeeld beschadigd of minder waard door externe factoren (zoals een nieuwe autosnelweg in de buurt).
• Verkeerde uitgangspunten: Het KI houdt geen rekening met de actuele staat van het pand (bijvoorbeeld veroudering of gebrek aan modern comfort).
• Bestemmingswijziging: Het pand is omgebouwd, bijvoorbeeld van een handelspand naar een woning.

2. Controleer het kadastraal inkomen

Voordat je een betwisting start, controleer je best het vastgestelde KI. Dit kan op verschillende manieren:

• MyMinfin: Log in op de website van de FOD Financiën (fin.belgium.be) en raadpleeg je onroerende gegevens onder “Mijn woning en mijn onroerende goederen”. Hier vind je het niet-geïndexeerde KI.
• Aanslagbiljet: Het KI staat vermeld op je aanslagbiljet van de onroerende voorheffing of personenbelasting.
• Kadastraal uittreksel: Vraag een uittreksel aan bij de FOD Financiën voor gedetailleerde informatie over je eigendom.
• Contact met het kadaster: Neem contact op met de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (vroeger het kadaster) voor specifieke vragen.

3. Termijn voor betwisting

Je moet een bezwaar indienen binnen de twee maanden na de ontvangst van de officiële betekening van het KI. Dit is het document dat je ontvangt van de FOD Financiën waarin het nieuwe of aangepaste KI wordt meegedeeld. Als je deze termijn mist, kun je alleen nog een herziening aanvragen in uitzonderlijke gevallen, zoals een duidelijke materiële vergissing of blijvende waardevermindering door externe omstandigheden.

4. Hoe dien je een bezwaar in?

Volg deze stappen om een bezwaar in te dienen:

1. Schrijf een bezwaarschrift: Stel een aangetekende brief op gericht aan de Administratie Opmetingen en Waarderingen, bevoegd voor de gemeente waar je onroerend goed ligt. Vermeld duidelijk:
   • Je naam, adres en contactgegevens.
   • De referentie van de betekening (datum en kenmerk).
   • Een gedetailleerde uitleg waarom je het KI betwist.
   • Een tegenvoorstel: het KI dat jij redelijk vindt, ondersteund met argumenten (bijvoorbeeld vergelijkbare panden in de buurt of bewijs van gebreken).
2. Voeg bewijs toe: Documenteer je argumenten met foto’s, plannen, attesten (zoals een keuring van gebreken), of huurprijzen van vergelijkbare panden in de omgeving.
3. Dien het bezwaar in: Stuur de aangetekende brief naar het juiste kantoor van de FOD Financiën. De contactgegevens vind je op de website van de FOD Financiën of in de betekening.
4. Bewaar een kopie: Hou een kopie van je bezwaarschrift en het verzendbewijs van de aangetekende zending.

5. Wat gebeurt er na je bezwaar?

• Onderzoek door de administratie: De FOD Financiën onderzoekt je bezwaar. Ze kunnen contact opnemen voor bijkomende informatie of een bezoek ter plaatse plannen om het pand te inspecteren.
• Onderhandeling: Als de administratie je argumenten gedeeltelijk erkent, kan er een minnelijke schikking worden voorgesteld. Dit is een compromis waarbij het KI wordt aangepast zonder verdere procedure.
• Geen akkoord? Als je niet tot een akkoord komt, kun je verdere stappen zetten:
  • Fiscale bemiddeling: De Fiscale Bemiddelingsdienst probeert te bemiddelen tussen jou en de administratie.
  • Scheidsrechters: Als bemiddeling faalt, kun je samen met de administratie 1 of 3 scheidsrechters aanstellen. Alternatief kun je een vrederechter vragen om scheidsrechters te benoemen. Hun uitspraak is bindend, maar kan nog worden aangevochten bij de rechtbank.
• Kosten: Als je gelijk krijgt, betaalt de administratie de arbitragekosten. Als je voorstel te ver afwijkt van het definitieve KI, draai jij op voor de kosten.

6. Tips voor een succesvolle betwisting

• Wees specifiek: Algemene klachten zoals “het KI is te hoog” worden vaak afgewezen. Geef concrete redenen en bewijs.
• Vergelijk met andere panden: Toon aan dat gelijkaardige panden in je buurt een lager KI hebben.
• Vraag advies: Een vastgoedexpert, architect of jurist kan je helpen om je dossier te versterken.
• Controleer de timing: Een te laat ingediend bezwaar wordt automatisch afgewezen.

7. Wat als het KI niet verlaagd wordt?

Als je bezwaar wordt afgewezen en je vindt de beslissing onterecht, kun je naar de rechtbank stappen. Dit is een complexe en kostbare procedure, dus laat je bijstaan door een gespecialiseerde advocaat. Overweeg of de mogelijke verlaging van het KI opweegt tegen de juridische kosten.

8. Extra aandachtspunten

• Verbouwingen melden: Als je verbouwt of een nieuwe woning bouwt, moet je dit binnen de 30 dagen na ingebruikname of voltooiing melden aan het kadaster. Niet melden kan leiden tot boetes en een herziening van het KI.
• Gezinslasten: In Vlaanderen kan het aantal kinderen ten laste recht geven op een verlaging van de onroerende voorheffing, wat indirect het effect van het KI verzacht. Controleer dit bij de Vlaamse Belastingdienst.
• Buitenlands vastgoed: Voor onroerende goederen in het buitenland gelden gelijkaardige regels, maar de aangifte gebeurt apart via MyMinfin.

9. Waar vind je hulp?

• FOD Financiën: Voor vragen over je KI of de procedure kun je terecht bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie via fin.belgium.be of telefonisch.
• Vlaamse Belastingdienst: Voor vragen over onroerende voorheffing en eventuele verminderingen: vlaanderen.be.
• Notaris of vastgoedexpert: Zij kunnen je helpen met het verzamelen van bewijs en het opstellen van een bezwaarschrift.

Conclusie

Het betwisten van een kadastraal inkomen in Vlaanderen is mogelijk, maar vereist een goed onderbouwd dossier en een tijdige actie. Controleer eerst je KI, verzamel bewijs en dien binnen de twee maanden een aangetekend bezwaarschrift in. Met een sterke argumentatie en eventueel professioneel advies vergroot je de kans op een aanpassing van het KI, wat kan leiden tot lagere belastingen.